Ofício - Avaliação de Imóveis e Cálculo do ITBI de 13/11/2025 por Antônio Viana (Requerimento nº 60 de 2025)
Documento Acessório
Tipo
Ofício
Nome
Avaliação de Imóveis e Cálculo do ITBI
Data
13/11/2025
Autor
Antônio Viana
Ementa
Em relação ao requerimento nº039/2025 apresentado pelo vereador Antônio Viana-MDB, quanto ao esclarecimento sobre a composição da base de cálculo do ITBI e dúvidas relevantes sobre o critério técnico-legal adotado pelo Município na avaliação de imóveis e no cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI.
Consoante ao conteúdo dos documentos encaminhados pelo vereador, extrai-se que os pontos principais suscitados são: (1º) qual o critério técnico ou legal utilizado para a avaliação dos imóveis para fins de cobrança do ITBI (planta genérica de valores, laudo técnico, avaliação de mercado, ou outro parâmetro); (29) se existe legislação municipal específica que regulamente método de avaliação para fins de IIBI e, em caso afirmativo, requer-se o envio de cópia da norma; e (3) a manifestação acerca da aparente divergência entre o valor declarado pelos contratantes na operação de compra e venda e o valor utilizado pelo Munícipio para apuração do imposto, com reflexos em segurança jurídica e obrigação de recolhimento do tributo.
Antes de adentrarmos no mérito propriamente dito desses temas, é importante esclarecer que Porto Murtinho/MS tem vivenciado, nos últimos anos, movimento econômico e imobiliário particularmente sensíveis em razão da expansão logística e comercial gerada pela implantação e consolidação da chamada rota biocânica.
Tal fenômeno tem provocado aumento da procura por imóveis - tanto urbanos quanto rurais e movimentação do mercado imobiliário local, com reflexos na formação de preços de mercado e, consequentemente, na arrecadação do ITBI.
Essa dinâmica econômico-territorial explica, em parte, a crescente frequência de operações imobiliárias e a maior atenção que a Administração Municipal tem dispensado à correta apuração da base de cálculo do imposto.
Com efeito, a base de cálculo do ITBI encontra-se disciplinada, em regra, pelo
Código Tributário Nacional, mais especificamente no art. 38 do CTN que assim dispõe: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos".
Assim sendo, temos que a base de calculo do IIBI não é outra senão o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Nesse mesmo sentido, sede de recursos repetitivos, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento vinculado ao Tema nº 1.113 (REsp 1.937.821 e repercussões), assentou teses relevantes para a compreensão da base de cálculo do ITBI, que merecem transcrição sintética, na medida em que orientam a prática administrativa tributária: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor de mercado do imóvel, ponderado por suas peculiaridades);
(ii) o valor da transação declarado pelas partes goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; e (iii) o Município não pode, de modo unilateral e prévio, arbitrar a base de cálculo com fundamento em valor de referência fixado como piso de tributação sem observar os limites legais.
Com base nesse entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o
Município, na qualidade de sujeito ativo do IIBI, tem competência para determinar a base de cálculo do tributo observando o disposto no CIN e na jurisprudência consolidada.
O art. 148 do CTN autoriza a autoridade lançadora, mediante processo administrativo regular, a arbitrar o valor nas hipóteses em que as declarações do contribuinte sejam omissas ou não mereçam fé, assegurada a possibilidade de avaliação contraditória em sede administrativa ou judicial.
Em outras palavras: (i) o valor declarado pelas partes goza de presunção de idoneidade; (ii) se houver indícios objetivos de que o valor declarado é nitidamente inferior ao valor de mercado, o Fisco poderá instaurar procedimento administrativo para apuração do valor de mercado e, se for o caso, arbitrar a base de cálculo; e (iii) o contribuinte tem direito à instrução do processo, à produção de prova pericial e à ampla defesa perante a autoridade fiscal, bem como à subsequente impugnação judicial, se entender cabível..
À luz do que rege o CTN e do entendimento do STJ (Tema 1.113), a Secretaria Municipal de Finanças de Porto Murtinho/MS adota, cumulativamente, os seguintes critérios técnicos para compor a base de cálculo do ITВІ:
1. Valor declarado na escritura/contrato presunção de veracidade; preservada a
2. Laudo técnico de avaliação pericial quando apresentado pelas partes ou quando a autoridade fiscal entender necessário, é admitido laudo assinado por engenheiro/arquitet o regularmente habilitado;
3. Pesquisa de mercado e comparação de preços - levantamento comparativo de vendas recentes de imóveis com características análogas na mesma localidade;
4. Inspeção presencial e verificação das condições do imóvel estado de conservação, benfeitorias, onerações e demais peculiaridades que influenciam o valor de mercado.
Estes critérios visam garantir que a composição da base de cálculo observe a singularidade de cada operação de transmissão, em conformidade com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.
É de suma importância destacar ainda que o Município não usa única fórmula rígida para todas as transmissões, isso pois cada caso é tratado em particular e, quando necessário, é feita a instauração de procedimento administrativo para apuração do valor real de mercado.
Assim, quando a autoridade fiscal verifica indícios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, é instaurado procedimento administrativo formal (lançamento por arbitramento, quando aplicável), com as seguintes garantias e fases mínimas: notificação do contribuinte; possibilidade de apresentação de documentos e de laudo técnico-probatório; realização de avaliação contraditória administrativa; decisão motivada; e comunicação do despacho final ao contribuinte, com as informações sobre o direito de impugnação administrativa e, depois, judicial.
Em caso de discordância, o contribuinte poderá comprovar o valor mediante prova pericial ou outros elementos de convicção admitidos pelo ordenamento.
Reafirmamos o compromisso com: (i) conduta técnica e motivada na formação do lançamento tributário; (ii) disponibilização, em termos claros, dos critérios e procedimentos adotados; (iii) observância estrita do devido processo legal e do direito à ampla defesa; e (iv) promoção de canais de orientação prévia ao contribuinte, incluindo possibilidade de apresentação de laudos e manifestações técnicas antes da conclusão do lançamento.
Assim, são observadas pelo município as seguintes questões com relação ao IIBI:
1. Aplicação do Tema 1.113 do STJ o Município orienta sua atuação administrativa segundo os parâmetros consolidados no recurso repetitivo do STJ, a saber: base de cálculo valor do imóvel em condições normais de mercado; presunção de ao veracidade do valor declarado, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, vedação estabelecimento de pisos unilateralmente impositivos sem observância dos limites legais.
2. Fundamento legal a atuação da Secretaria está ancorada no Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 148, entre outros dispositivos), na doutrina e na jurisprudência consolidada.
3. Transparência e acesso à norma municipal existência de legislação/regulamentação municipal especifica sobre parâmetros de avaliação utilizados, informamos que a Secretaria mantém, no seu acervo técnico-administrativo, atos normativos, manuais e procedimentos internos que disciplinam rotinas de fiscalização e avaliação imobiliária.
Sobre estas questões, caso ainda persistam dúvidas nos colocamo-nos à inteira disposição da Casa Legislativa para, em data e forma a serem acordadas, apresentar integralmente os fundamentos técnicos utilizados, bem como prestar esclarecimentos complementares em reunião técnica com assessoria jurídica e técnica do Legislativo, a fim de demonstrar na pratica como ocorrem as análises, caso entenda pertinente.
Sendo estas as informações a serem prestadas neste momento, aproveitamos o ensejo para renovar protestos de estima e consideração.
Consoante ao conteúdo dos documentos encaminhados pelo vereador, extrai-se que os pontos principais suscitados são: (1º) qual o critério técnico ou legal utilizado para a avaliação dos imóveis para fins de cobrança do ITBI (planta genérica de valores, laudo técnico, avaliação de mercado, ou outro parâmetro); (29) se existe legislação municipal específica que regulamente método de avaliação para fins de IIBI e, em caso afirmativo, requer-se o envio de cópia da norma; e (3) a manifestação acerca da aparente divergência entre o valor declarado pelos contratantes na operação de compra e venda e o valor utilizado pelo Munícipio para apuração do imposto, com reflexos em segurança jurídica e obrigação de recolhimento do tributo.
Antes de adentrarmos no mérito propriamente dito desses temas, é importante esclarecer que Porto Murtinho/MS tem vivenciado, nos últimos anos, movimento econômico e imobiliário particularmente sensíveis em razão da expansão logística e comercial gerada pela implantação e consolidação da chamada rota biocânica.
Tal fenômeno tem provocado aumento da procura por imóveis - tanto urbanos quanto rurais e movimentação do mercado imobiliário local, com reflexos na formação de preços de mercado e, consequentemente, na arrecadação do ITBI.
Essa dinâmica econômico-territorial explica, em parte, a crescente frequência de operações imobiliárias e a maior atenção que a Administração Municipal tem dispensado à correta apuração da base de cálculo do imposto.
Com efeito, a base de cálculo do ITBI encontra-se disciplinada, em regra, pelo
Código Tributário Nacional, mais especificamente no art. 38 do CTN que assim dispõe: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos".
Assim sendo, temos que a base de calculo do IIBI não é outra senão o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Nesse mesmo sentido, sede de recursos repetitivos, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento vinculado ao Tema nº 1.113 (REsp 1.937.821 e repercussões), assentou teses relevantes para a compreensão da base de cálculo do ITBI, que merecem transcrição sintética, na medida em que orientam a prática administrativa tributária: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor de mercado do imóvel, ponderado por suas peculiaridades);
(ii) o valor da transação declarado pelas partes goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; e (iii) o Município não pode, de modo unilateral e prévio, arbitrar a base de cálculo com fundamento em valor de referência fixado como piso de tributação sem observar os limites legais.
Com base nesse entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o
Município, na qualidade de sujeito ativo do IIBI, tem competência para determinar a base de cálculo do tributo observando o disposto no CIN e na jurisprudência consolidada.
O art. 148 do CTN autoriza a autoridade lançadora, mediante processo administrativo regular, a arbitrar o valor nas hipóteses em que as declarações do contribuinte sejam omissas ou não mereçam fé, assegurada a possibilidade de avaliação contraditória em sede administrativa ou judicial.
Em outras palavras: (i) o valor declarado pelas partes goza de presunção de idoneidade; (ii) se houver indícios objetivos de que o valor declarado é nitidamente inferior ao valor de mercado, o Fisco poderá instaurar procedimento administrativo para apuração do valor de mercado e, se for o caso, arbitrar a base de cálculo; e (iii) o contribuinte tem direito à instrução do processo, à produção de prova pericial e à ampla defesa perante a autoridade fiscal, bem como à subsequente impugnação judicial, se entender cabível..
À luz do que rege o CTN e do entendimento do STJ (Tema 1.113), a Secretaria Municipal de Finanças de Porto Murtinho/MS adota, cumulativamente, os seguintes critérios técnicos para compor a base de cálculo do ITВІ:
1. Valor declarado na escritura/contrato presunção de veracidade; preservada a
2. Laudo técnico de avaliação pericial quando apresentado pelas partes ou quando a autoridade fiscal entender necessário, é admitido laudo assinado por engenheiro/arquitet o regularmente habilitado;
3. Pesquisa de mercado e comparação de preços - levantamento comparativo de vendas recentes de imóveis com características análogas na mesma localidade;
4. Inspeção presencial e verificação das condições do imóvel estado de conservação, benfeitorias, onerações e demais peculiaridades que influenciam o valor de mercado.
Estes critérios visam garantir que a composição da base de cálculo observe a singularidade de cada operação de transmissão, em conformidade com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.
É de suma importância destacar ainda que o Município não usa única fórmula rígida para todas as transmissões, isso pois cada caso é tratado em particular e, quando necessário, é feita a instauração de procedimento administrativo para apuração do valor real de mercado.
Assim, quando a autoridade fiscal verifica indícios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, é instaurado procedimento administrativo formal (lançamento por arbitramento, quando aplicável), com as seguintes garantias e fases mínimas: notificação do contribuinte; possibilidade de apresentação de documentos e de laudo técnico-probatório; realização de avaliação contraditória administrativa; decisão motivada; e comunicação do despacho final ao contribuinte, com as informações sobre o direito de impugnação administrativa e, depois, judicial.
Em caso de discordância, o contribuinte poderá comprovar o valor mediante prova pericial ou outros elementos de convicção admitidos pelo ordenamento.
Reafirmamos o compromisso com: (i) conduta técnica e motivada na formação do lançamento tributário; (ii) disponibilização, em termos claros, dos critérios e procedimentos adotados; (iii) observância estrita do devido processo legal e do direito à ampla defesa; e (iv) promoção de canais de orientação prévia ao contribuinte, incluindo possibilidade de apresentação de laudos e manifestações técnicas antes da conclusão do lançamento.
Assim, são observadas pelo município as seguintes questões com relação ao IIBI:
1. Aplicação do Tema 1.113 do STJ o Município orienta sua atuação administrativa segundo os parâmetros consolidados no recurso repetitivo do STJ, a saber: base de cálculo valor do imóvel em condições normais de mercado; presunção de ao veracidade do valor declarado, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, vedação estabelecimento de pisos unilateralmente impositivos sem observância dos limites legais.
2. Fundamento legal a atuação da Secretaria está ancorada no Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 148, entre outros dispositivos), na doutrina e na jurisprudência consolidada.
3. Transparência e acesso à norma municipal existência de legislação/regulamentação municipal especifica sobre parâmetros de avaliação utilizados, informamos que a Secretaria mantém, no seu acervo técnico-administrativo, atos normativos, manuais e procedimentos internos que disciplinam rotinas de fiscalização e avaliação imobiliária.
Sobre estas questões, caso ainda persistam dúvidas nos colocamo-nos à inteira disposição da Casa Legislativa para, em data e forma a serem acordadas, apresentar integralmente os fundamentos técnicos utilizados, bem como prestar esclarecimentos complementares em reunião técnica com assessoria jurídica e técnica do Legislativo, a fim de demonstrar na pratica como ocorrem as análises, caso entenda pertinente.
Sendo estas as informações a serem prestadas neste momento, aproveitamos o ensejo para renovar protestos de estima e consideração.
Indexação
Em relação ao requerimento nº039/2025 apresentado pelo vereador Antônio Viana-MDB, quanto ao esclarecimento sobre a composição da base de cálculo do ITBI e dúvidas relevantes sobre o critério técnico-legal adotado pelo Município na avaliação de imóveis e no cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI.
Consoante ao conteúdo dos documentos encaminhados pelo vereador, extrai-se que os pontos principais suscitados são: (1º) qual o critério técnico ou legal utilizado para a avaliação dos imóveis para fins de cobrança do ITBI (planta genérica de valores, laudo técnico, avaliação de mercado, ou outro parâmetro); (29) se existe legislação municipal específica que regulamente método de avaliação para fins de IIBI e, em caso afirmativo, requer-se o envio de cópia da norma; e (3) a manifestação acerca da aparente divergência entre o valor declarado pelos contratantes na operação de compra e venda e o valor utilizado pelo Munícipio para apuração do imposto, com reflexos em segurança jurídica e obrigação de recolhimento do tributo.
Antes de adentrarmos no mérito propriamente dito desses temas, é importante esclarecer que Porto Murtinho/MS tem vivenciado, nos últimos anos, movimento econômico e imobiliário particularmente sensíveis em razão da expansão logística e comercial gerada pela implantação e consolidação da chamada rota biocânica.
Tal fenômeno tem provocado aumento da procura por imóveis - tanto urbanos quanto rurais e movimentação do mercado imobiliário local, com reflexos na formação de preços de mercado e, consequentemente, na arrecadação do ITBI.
Essa dinâmica econômico-territorial explica, em parte, a crescente frequência de operações imobiliárias e a maior atenção que a Administração Municipal tem dispensado à correta apuração da base de cálculo do imposto.
Com efeito, a base de cálculo do ITBI encontra-se disciplinada, em regra, pelo
Código Tributário Nacional, mais especificamente no art. 38 do CTN que assim dispõe: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos".
Assim sendo, temos que a base de calculo do IIBI não é outra senão o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Nesse mesmo sentido, sede de recursos repetitivos, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento vinculado ao Tema nº 1.113 (REsp 1.937.821 e repercussões), assentou teses relevantes para a compreensão da base de cálculo do ITBI, que merecem transcrição sintética, na medida em que orientam a prática administrativa tributária: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor de mercado do imóvel, ponderado por suas peculiaridades);
(ii) o valor da transação declarado pelas partes goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; e (iii) o Município não pode, de modo unilateral e prévio, arbitrar a base de cálculo com fundamento em valor de referência fixado como piso de tributação sem observar os limites legais.
Com base nesse entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o
Município, na qualidade de sujeito ativo do IIBI, tem competência para determinar a base de cálculo do tributo observando o disposto no CIN e na jurisprudência consolidada.
O art. 148 do CTN autoriza a autoridade lançadora, mediante processo administrativo regular, a arbitrar o valor nas hipóteses em que as declarações do contribuinte sejam omissas ou não mereçam fé, assegurada a possibilidade de avaliação contraditória em sede administrativa ou judicial.
Em outras palavras: (i) o valor declarado pelas partes goza de presunção de idoneidade; (ii) se houver indícios objetivos de que o valor declarado é nitidamente inferior ao valor de mercado, o Fisco poderá instaurar procedimento administrativo para apuração do valor de mercado e, se for o caso, arbitrar a base de cálculo; e (iii) o contribuinte tem direito à instrução do processo, à produção de prova pericial e à ampla defesa perante a autoridade fiscal, bem como à subsequente impugnação judicial, se entender cabível..
À luz do que rege o CTN e do entendimento do STJ (Tema 1.113), a Secretaria Municipal de Finanças de Porto Murtinho/MS adota, cumulativamente, os seguintes critérios técnicos para compor a base de cálculo do ITВІ:
1. Valor declarado na escritura/contrato presunção de veracidade; preservada a
2. Laudo técnico de avaliação pericial quando apresentado pelas partes ou quando a autoridade fiscal entender necessário, é admitido laudo assinado por engenheiro/arquitet o regularmente habilitado;
3. Pesquisa de mercado e comparação de preços - levantamento comparativo de vendas recentes de imóveis com características análogas na mesma localidade;
4. Inspeção presencial e verificação das condições do imóvel estado de conservação, benfeitorias, onerações e demais peculiaridades que influenciam o valor de mercado.
Estes critérios visam garantir que a composição da base de cálculo observe a singularidade de cada operação de transmissão, em conformidade com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.
É de suma importância destacar ainda que o Município não usa única fórmula rígida para todas as transmissões, isso pois cada caso é tratado em particular e, quando necessário, é feita a instauração de procedimento administrativo para apuração do valor real de mercado.
Assim, quando a autoridade fiscal verifica indícios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, é instaurado procedimento administrativo formal (lançamento por arbitramento, quando aplicável), com as seguintes garantias e fases mínimas: notificação do contribuinte; possibilidade de apresentação de documentos e de laudo técnico-probatório; realização de avaliação contraditória administrativa; decisão motivada; e comunicação do despacho final ao contribuinte, com as informações sobre o direito de impugnação administrativa e, depois, judicial.
Em caso de discordância, o contribuinte poderá comprovar o valor mediante prova pericial ou outros elementos de convicção admitidos pelo ordenamento.
Reafirmamos o compromisso com: (i) conduta técnica e motivada na formação do lançamento tributário; (ii) disponibilização, em termos claros, dos critérios e procedimentos adotados; (iii) observância estrita do devido processo legal e do direito à ampla defesa; e (iv) promoção de canais de orientação prévia ao contribuinte, incluindo possibilidade de apresentação de laudos e manifestações técnicas antes da conclusão do lançamento.
Assim, são observadas pelo município as seguintes questões com relação ao IIBI:
1. Aplicação do Tema 1.113 do STJ o Município orienta sua atuação administrativa segundo os parâmetros consolidados no recurso repetitivo do STJ, a saber: base de cálculo valor do imóvel em condições normais de mercado; presunção de ao veracidade do valor declarado, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, vedação estabelecimento de pisos unilateralmente impositivos sem observância dos limites legais.
2. Fundamento legal a atuação da Secretaria está ancorada no Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 148, entre outros dispositivos), na doutrina e na jurisprudência consolidada.
3. Transparência e acesso à norma municipal existência de legislação/regulamentação municipal especifica sobre parâmetros de avaliação utilizados, informamos que a Secretaria mantém, no seu acervo técnico-administrativo, atos normativos, manuais e procedimentos internos que disciplinam rotinas de fiscalização e avaliação imobiliária.
Sobre estas questões, caso ainda persistam dúvidas nos colocamo-nos à inteira disposição da Casa Legislativa para, em data e forma a serem acordadas, apresentar integralmente os fundamentos técnicos utilizados, bem como prestar esclarecimentos complementares em reunião técnica com assessoria jurídica e técnica do Legislativo, a fim de demonstrar na pratica como ocorrem as análises, caso entenda pertinente.
Sendo estas as informações a serem prestadas neste momento, aproveitamos o ensejo para renovar protestos de estima e consideração.
Consoante ao conteúdo dos documentos encaminhados pelo vereador, extrai-se que os pontos principais suscitados são: (1º) qual o critério técnico ou legal utilizado para a avaliação dos imóveis para fins de cobrança do ITBI (planta genérica de valores, laudo técnico, avaliação de mercado, ou outro parâmetro); (29) se existe legislação municipal específica que regulamente método de avaliação para fins de IIBI e, em caso afirmativo, requer-se o envio de cópia da norma; e (3) a manifestação acerca da aparente divergência entre o valor declarado pelos contratantes na operação de compra e venda e o valor utilizado pelo Munícipio para apuração do imposto, com reflexos em segurança jurídica e obrigação de recolhimento do tributo.
Antes de adentrarmos no mérito propriamente dito desses temas, é importante esclarecer que Porto Murtinho/MS tem vivenciado, nos últimos anos, movimento econômico e imobiliário particularmente sensíveis em razão da expansão logística e comercial gerada pela implantação e consolidação da chamada rota biocânica.
Tal fenômeno tem provocado aumento da procura por imóveis - tanto urbanos quanto rurais e movimentação do mercado imobiliário local, com reflexos na formação de preços de mercado e, consequentemente, na arrecadação do ITBI.
Essa dinâmica econômico-territorial explica, em parte, a crescente frequência de operações imobiliárias e a maior atenção que a Administração Municipal tem dispensado à correta apuração da base de cálculo do imposto.
Com efeito, a base de cálculo do ITBI encontra-se disciplinada, em regra, pelo
Código Tributário Nacional, mais especificamente no art. 38 do CTN que assim dispõe: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos".
Assim sendo, temos que a base de calculo do IIBI não é outra senão o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Nesse mesmo sentido, sede de recursos repetitivos, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento vinculado ao Tema nº 1.113 (REsp 1.937.821 e repercussões), assentou teses relevantes para a compreensão da base de cálculo do ITBI, que merecem transcrição sintética, na medida em que orientam a prática administrativa tributária: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor de mercado do imóvel, ponderado por suas peculiaridades);
(ii) o valor da transação declarado pelas partes goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; e (iii) o Município não pode, de modo unilateral e prévio, arbitrar a base de cálculo com fundamento em valor de referência fixado como piso de tributação sem observar os limites legais.
Com base nesse entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o
Município, na qualidade de sujeito ativo do IIBI, tem competência para determinar a base de cálculo do tributo observando o disposto no CIN e na jurisprudência consolidada.
O art. 148 do CTN autoriza a autoridade lançadora, mediante processo administrativo regular, a arbitrar o valor nas hipóteses em que as declarações do contribuinte sejam omissas ou não mereçam fé, assegurada a possibilidade de avaliação contraditória em sede administrativa ou judicial.
Em outras palavras: (i) o valor declarado pelas partes goza de presunção de idoneidade; (ii) se houver indícios objetivos de que o valor declarado é nitidamente inferior ao valor de mercado, o Fisco poderá instaurar procedimento administrativo para apuração do valor de mercado e, se for o caso, arbitrar a base de cálculo; e (iii) o contribuinte tem direito à instrução do processo, à produção de prova pericial e à ampla defesa perante a autoridade fiscal, bem como à subsequente impugnação judicial, se entender cabível..
À luz do que rege o CTN e do entendimento do STJ (Tema 1.113), a Secretaria Municipal de Finanças de Porto Murtinho/MS adota, cumulativamente, os seguintes critérios técnicos para compor a base de cálculo do ITВІ:
1. Valor declarado na escritura/contrato presunção de veracidade; preservada a
2. Laudo técnico de avaliação pericial quando apresentado pelas partes ou quando a autoridade fiscal entender necessário, é admitido laudo assinado por engenheiro/arquitet o regularmente habilitado;
3. Pesquisa de mercado e comparação de preços - levantamento comparativo de vendas recentes de imóveis com características análogas na mesma localidade;
4. Inspeção presencial e verificação das condições do imóvel estado de conservação, benfeitorias, onerações e demais peculiaridades que influenciam o valor de mercado.
Estes critérios visam garantir que a composição da base de cálculo observe a singularidade de cada operação de transmissão, em conformidade com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.
É de suma importância destacar ainda que o Município não usa única fórmula rígida para todas as transmissões, isso pois cada caso é tratado em particular e, quando necessário, é feita a instauração de procedimento administrativo para apuração do valor real de mercado.
Assim, quando a autoridade fiscal verifica indícios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, é instaurado procedimento administrativo formal (lançamento por arbitramento, quando aplicável), com as seguintes garantias e fases mínimas: notificação do contribuinte; possibilidade de apresentação de documentos e de laudo técnico-probatório; realização de avaliação contraditória administrativa; decisão motivada; e comunicação do despacho final ao contribuinte, com as informações sobre o direito de impugnação administrativa e, depois, judicial.
Em caso de discordância, o contribuinte poderá comprovar o valor mediante prova pericial ou outros elementos de convicção admitidos pelo ordenamento.
Reafirmamos o compromisso com: (i) conduta técnica e motivada na formação do lançamento tributário; (ii) disponibilização, em termos claros, dos critérios e procedimentos adotados; (iii) observância estrita do devido processo legal e do direito à ampla defesa; e (iv) promoção de canais de orientação prévia ao contribuinte, incluindo possibilidade de apresentação de laudos e manifestações técnicas antes da conclusão do lançamento.
Assim, são observadas pelo município as seguintes questões com relação ao IIBI:
1. Aplicação do Tema 1.113 do STJ o Município orienta sua atuação administrativa segundo os parâmetros consolidados no recurso repetitivo do STJ, a saber: base de cálculo valor do imóvel em condições normais de mercado; presunção de ao veracidade do valor declarado, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, vedação estabelecimento de pisos unilateralmente impositivos sem observância dos limites legais.
2. Fundamento legal a atuação da Secretaria está ancorada no Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 148, entre outros dispositivos), na doutrina e na jurisprudência consolidada.
3. Transparência e acesso à norma municipal existência de legislação/regulamentação municipal especifica sobre parâmetros de avaliação utilizados, informamos que a Secretaria mantém, no seu acervo técnico-administrativo, atos normativos, manuais e procedimentos internos que disciplinam rotinas de fiscalização e avaliação imobiliária.
Sobre estas questões, caso ainda persistam dúvidas nos colocamo-nos à inteira disposição da Casa Legislativa para, em data e forma a serem acordadas, apresentar integralmente os fundamentos técnicos utilizados, bem como prestar esclarecimentos complementares em reunião técnica com assessoria jurídica e técnica do Legislativo, a fim de demonstrar na pratica como ocorrem as análises, caso entenda pertinente.
Sendo estas as informações a serem prestadas neste momento, aproveitamos o ensejo para renovar protestos de estima e consideração.
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