{"id":2066,"__str__":"Of\u00edcio - Avalia\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis e C\u00e1lculo do ITBI de 13/11/2025 por Ant\u00f4nio Viana","link_detail_backend":"/materia/documentoacessorio/2066","metadata":{},"nome":"Avalia\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis e C\u00e1lculo do ITBI","data":"2025-11-13","autor":"Ant\u00f4nio Viana","ementa":"Em rela\u00e7\u00e3o ao requerimento n\u00ba039/2025 apresentado pelo vereador Ant\u00f4nio Viana-MDB, quanto ao esclarecimento sobre a composi\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do ITBI e d\u00favidas relevantes sobre o crit\u00e9rio t\u00e9cnico-legal adotado pelo Munic\u00edpio na avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e no c\u00e1lculo do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis - ITBI.\r\nConsoante ao conte\u00fado dos documentos encaminhados pelo vereador, extrai-se que os pontos principais suscitados s\u00e3o: (1\u00ba) qual o crit\u00e9rio t\u00e9cnico ou legal utilizado para a avalia\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis para fins de cobran\u00e7a do ITBI (planta gen\u00e9rica de valores, laudo t\u00e9cnico, avalia\u00e7\u00e3o de mercado, ou outro par\u00e2metro); (29) se existe legisla\u00e7\u00e3o municipal espec\u00edfica que regulamente m\u00e9todo de avalia\u00e7\u00e3o para fins de IIBI e, em caso afirmativo, requer-se o envio de c\u00f3pia da norma; e (3) a manifesta\u00e7\u00e3o acerca da aparente diverg\u00eancia entre o valor declarado pelos contratantes na opera\u00e7\u00e3o de compra e venda e o valor utilizado pelo Mun\u00edcipio para apura\u00e7\u00e3o do imposto, com reflexos em seguran\u00e7a jur\u00eddica e obriga\u00e7\u00e3o de recolhimento do tributo.\r\nAntes de adentrarmos no m\u00e9rito propriamente dito desses temas, \u00e9 importante esclarecer que Porto Murtinho/MS tem vivenciado, nos \u00faltimos anos, movimento econ\u00f4mico e imobili\u00e1rio particularmente sens\u00edveis em raz\u00e3o da expans\u00e3o log\u00edstica e comercial gerada pela implanta\u00e7\u00e3o e consolida\u00e7\u00e3o da chamada rota bioc\u00e2nica.\r\nTal fen\u00f4meno tem provocado aumento da procura por im\u00f3veis - tanto urbanos quanto rurais e movimenta\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio local, com reflexos na forma\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os de mercado e, consequentemente, na arrecada\u00e7\u00e3o do ITBI.\r\nEssa din\u00e2mica econ\u00f4mico-territorial explica, em parte, a crescente frequ\u00eancia de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e a maior aten\u00e7\u00e3o que a Administra\u00e7\u00e3o Municipal tem dispensado \u00e0 correta apura\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do imposto.\r\nCom efeito, a base de c\u00e1lculo do ITBI encontra-se disciplinada, em regra, pelo\r\nC\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, mais especificamente no art. 38 do CTN que assim disp\u00f5e: \"A base de c\u00e1lculo do imposto \u00e9 o valor venal dos bens ou direitos transmitidos\".\r\nAssim sendo, temos que a base de calculo do IIBI n\u00e3o \u00e9 outra sen\u00e3o o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.\r\nNesse mesmo sentido, sede de recursos repetitivos, a Primeira Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no julgamento vinculado ao Tema n\u00ba 1.113 (REsp 1.937.821 e repercuss\u00f5es), assentou teses relevantes para a compreens\u00e3o da base de c\u00e1lculo do ITBI, que merecem transcri\u00e7\u00e3o sint\u00e9tica, na medida em que orientam a pr\u00e1tica administrativa tribut\u00e1ria: (i) a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado (valor de mercado do im\u00f3vel, ponderado por suas peculiaridades);\r\n(ii) o valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelas partes goza de presun\u00e7\u00e3o de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio, nos termos do art. 148 do CTN; e (iii) o Munic\u00edpio n\u00e3o pode, de modo unilateral e pr\u00e9vio, arbitrar a base de c\u00e1lculo com fundamento em valor de refer\u00eancia fixado como piso de tributa\u00e7\u00e3o sem observar os limites legais.\r\nCom base nesse entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) o\r\nMunic\u00edpio, na qualidade de sujeito ativo do IIBI, tem compet\u00eancia para determinar a base de c\u00e1lculo do tributo observando o disposto no CIN e na jurisprud\u00eancia consolidada.\r\nO art. 148 do CTN autoriza a autoridade lan\u00e7adora, mediante processo administrativo regular, a arbitrar o valor nas hip\u00f3teses em que as declara\u00e7\u00f5es do contribuinte sejam omissas ou n\u00e3o mere\u00e7am f\u00e9, assegurada a possibilidade de avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria em sede administrativa ou judicial.\r\nEm outras palavras: (i) o valor declarado pelas partes goza de presun\u00e7\u00e3o de idoneidade; (ii) se houver ind\u00edcios objetivos de que o valor declarado \u00e9 nitidamente inferior ao valor de mercado, o Fisco poder\u00e1 instaurar procedimento administrativo para apura\u00e7\u00e3o do valor de mercado e, se for o caso, arbitrar a base de c\u00e1lculo; e (iii) o contribuinte tem direito \u00e0 instru\u00e7\u00e3o do processo, \u00e0 produ\u00e7\u00e3o de prova pericial e \u00e0 ampla defesa perante a autoridade fiscal, bem como \u00e0 subsequente impugna\u00e7\u00e3o judicial, se entender cab\u00edvel..\r\n\u00c0 luz do que rege o CTN e do entendimento do STJ (Tema 1.113), a Secretaria Municipal de Finan\u00e7as de Porto Murtinho/MS adota, cumulativamente, os seguintes crit\u00e9rios t\u00e9cnicos para compor a base de c\u00e1lculo do IT\u0412\u0406:\r\n1. Valor declarado na escritura/contrato presun\u00e7\u00e3o de veracidade; preservada a\r\n2. Laudo t\u00e9cnico de avalia\u00e7\u00e3o pericial quando apresentado pelas partes ou quando a autoridade fiscal entender necess\u00e1rio, \u00e9 admitido laudo assinado por engenheiro/arquitet o regularmente habilitado;\r\n3. Pesquisa de mercado e compara\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os - levantamento comparativo de vendas recentes de im\u00f3veis com caracter\u00edsticas an\u00e1logas na mesma localidade;\r\n4. Inspe\u00e7\u00e3o presencial e verifica\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel estado de conserva\u00e7\u00e3o, benfeitorias, onera\u00e7\u00f5es e demais peculiaridades que influenciam o valor de mercado.\r\nEstes crit\u00e9rios visam garantir que a composi\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo observe a singularidade de cada opera\u00e7\u00e3o de transmiss\u00e3o, em conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o e a jurisprud\u00eancia aplic\u00e1veis.\r\n\u00c9 de suma import\u00e2ncia destacar ainda que o Munic\u00edpio n\u00e3o usa \u00fanica f\u00f3rmula r\u00edgida para todas as transmiss\u00f5es, isso pois cada caso \u00e9 tratado em particular e, quando necess\u00e1rio, \u00e9 feita a instaura\u00e7\u00e3o de procedimento administrativo para apura\u00e7\u00e3o do valor real de mercado.\r\nAssim, quando a autoridade fiscal verifica ind\u00edcios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, \u00e9 instaurado procedimento administrativo formal (lan\u00e7amento por arbitramento, quando aplic\u00e1vel), com as seguintes garantias e fases m\u00ednimas: notifica\u00e7\u00e3o do contribuinte; possibilidade de apresenta\u00e7\u00e3o de documentos e de laudo t\u00e9cnico-probat\u00f3rio; realiza\u00e7\u00e3o de avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria administrativa; decis\u00e3o motivada; e comunica\u00e7\u00e3o do despacho final ao contribuinte, com as informa\u00e7\u00f5es sobre o direito de impugna\u00e7\u00e3o administrativa e, depois, judicial.\r\nEm caso de discord\u00e2ncia, o contribuinte poder\u00e1 comprovar o valor mediante prova pericial ou outros elementos de convic\u00e7\u00e3o admitidos pelo ordenamento.\r\nReafirmamos o compromisso com: (i) conduta t\u00e9cnica e motivada na forma\u00e7\u00e3o do lan\u00e7amento tribut\u00e1rio; (ii) disponibiliza\u00e7\u00e3o, em termos claros, dos crit\u00e9rios e procedimentos adotados; (iii) observ\u00e2ncia estrita do devido processo legal e do direito \u00e0 ampla defesa; e (iv) promo\u00e7\u00e3o de canais de orienta\u00e7\u00e3o pr\u00e9via ao contribuinte, incluindo possibilidade de apresenta\u00e7\u00e3o de laudos e manifesta\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas antes da conclus\u00e3o do lan\u00e7amento.\r\nAssim, s\u00e3o observadas pelo munic\u00edpio as seguintes quest\u00f5es com rela\u00e7\u00e3o ao IIBI:\r\n1. Aplica\u00e7\u00e3o do Tema 1.113 do STJ o Munic\u00edpio orienta sua atua\u00e7\u00e3o administrativa segundo os par\u00e2metros consolidados no recurso repetitivo do STJ, a saber: base de c\u00e1lculo valor do im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado; presun\u00e7\u00e3o de ao veracidade do valor declarado, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, veda\u00e7\u00e3o estabelecimento de pisos unilateralmente impositivos sem observ\u00e2ncia dos limites legais.\r\n2. Fundamento legal a atua\u00e7\u00e3o da Secretaria est\u00e1 ancorada no C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (arts. 35, 38 e 148, entre outros dispositivos), na doutrina e na jurisprud\u00eancia consolidada. \r\n 3. Transpar\u00eancia e acesso \u00e0 norma municipal exist\u00eancia de legisla\u00e7\u00e3o/regulamenta\u00e7\u00e3o municipal especifica sobre par\u00e2metros de avalia\u00e7\u00e3o utilizados, informamos que a Secretaria mant\u00e9m, no seu acervo t\u00e9cnico-administrativo, atos normativos, manuais e procedimentos internos que disciplinam rotinas de fiscaliza\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.\r\nSobre estas quest\u00f5es, caso ainda persistam d\u00favidas nos colocamo-nos \u00e0 inteira disposi\u00e7\u00e3o da Casa Legislativa para, em data e forma a serem acordadas, apresentar integralmente os fundamentos t\u00e9cnicos utilizados, bem como prestar esclarecimentos complementares em reuni\u00e3o t\u00e9cnica com assessoria jur\u00eddica e t\u00e9cnica do Legislativo, a fim de demonstrar na pratica como ocorrem as an\u00e1lises, caso entenda pertinente.\r\nSendo estas as informa\u00e7\u00f5es a serem prestadas neste momento, aproveitamos o ensejo para renovar protestos de estima e considera\u00e7\u00e3o.","indexacao":"Em rela\u00e7\u00e3o ao requerimento n\u00ba039/2025 apresentado pelo vereador Ant\u00f4nio Viana-MDB, quanto ao esclarecimento sobre a composi\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do ITBI e d\u00favidas relevantes sobre o crit\u00e9rio t\u00e9cnico-legal adotado pelo Munic\u00edpio na avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e no c\u00e1lculo do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis - ITBI.\r\nConsoante ao conte\u00fado dos documentos encaminhados pelo vereador, extrai-se que os pontos principais suscitados s\u00e3o: (1\u00ba) qual o crit\u00e9rio t\u00e9cnico ou legal utilizado para a avalia\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis para fins de cobran\u00e7a do ITBI (planta gen\u00e9rica de valores, laudo t\u00e9cnico, avalia\u00e7\u00e3o de mercado, ou outro par\u00e2metro); (29) se existe legisla\u00e7\u00e3o municipal espec\u00edfica que regulamente m\u00e9todo de avalia\u00e7\u00e3o para fins de IIBI e, em caso afirmativo, requer-se o envio de c\u00f3pia da norma; e (3) a manifesta\u00e7\u00e3o acerca da aparente diverg\u00eancia entre o valor declarado pelos contratantes na opera\u00e7\u00e3o de compra e venda e o valor utilizado pelo Mun\u00edcipio para apura\u00e7\u00e3o do imposto, com reflexos em seguran\u00e7a jur\u00eddica e obriga\u00e7\u00e3o de recolhimento do tributo.\r\nAntes de adentrarmos no m\u00e9rito propriamente dito desses temas, \u00e9 importante esclarecer que Porto Murtinho/MS tem vivenciado, nos \u00faltimos anos, movimento econ\u00f4mico e imobili\u00e1rio particularmente sens\u00edveis em raz\u00e3o da expans\u00e3o log\u00edstica e comercial gerada pela implanta\u00e7\u00e3o e consolida\u00e7\u00e3o da chamada rota bioc\u00e2nica.\r\nTal fen\u00f4meno tem provocado aumento da procura por im\u00f3veis - tanto urbanos quanto rurais e movimenta\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio local, com reflexos na forma\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os de mercado e, consequentemente, na arrecada\u00e7\u00e3o do ITBI.\r\nEssa din\u00e2mica econ\u00f4mico-territorial explica, em parte, a crescente frequ\u00eancia de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e a maior aten\u00e7\u00e3o que a Administra\u00e7\u00e3o Municipal tem dispensado \u00e0 correta apura\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do imposto.\r\nCom efeito, a base de c\u00e1lculo do ITBI encontra-se disciplinada, em regra, pelo\r\nC\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, mais especificamente no art. 38 do CTN que assim disp\u00f5e: \"A base de c\u00e1lculo do imposto \u00e9 o valor venal dos bens ou direitos transmitidos\".\r\nAssim sendo, temos que a base de calculo do IIBI n\u00e3o \u00e9 outra sen\u00e3o o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.\r\nNesse mesmo sentido, sede de recursos repetitivos, a Primeira Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no julgamento vinculado ao Tema n\u00ba 1.113 (REsp 1.937.821 e repercuss\u00f5es), assentou teses relevantes para a compreens\u00e3o da base de c\u00e1lculo do ITBI, que merecem transcri\u00e7\u00e3o sint\u00e9tica, na medida em que orientam a pr\u00e1tica administrativa tribut\u00e1ria: (i) a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado (valor de mercado do im\u00f3vel, ponderado por suas peculiaridades);\r\n(ii) o valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelas partes goza de presun\u00e7\u00e3o de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio, nos termos do art. 148 do CTN; e (iii) o Munic\u00edpio n\u00e3o pode, de modo unilateral e pr\u00e9vio, arbitrar a base de c\u00e1lculo com fundamento em valor de refer\u00eancia fixado como piso de tributa\u00e7\u00e3o sem observar os limites legais.\r\nCom base nesse entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) o\r\nMunic\u00edpio, na qualidade de sujeito ativo do IIBI, tem compet\u00eancia para determinar a base de c\u00e1lculo do tributo observando o disposto no CIN e na jurisprud\u00eancia consolidada.\r\nO art. 148 do CTN autoriza a autoridade lan\u00e7adora, mediante processo administrativo regular, a arbitrar o valor nas hip\u00f3teses em que as declara\u00e7\u00f5es do contribuinte sejam omissas ou n\u00e3o mere\u00e7am f\u00e9, assegurada a possibilidade de avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria em sede administrativa ou judicial.\r\nEm outras palavras: (i) o valor declarado pelas partes goza de presun\u00e7\u00e3o de idoneidade; (ii) se houver ind\u00edcios objetivos de que o valor declarado \u00e9 nitidamente inferior ao valor de mercado, o Fisco poder\u00e1 instaurar procedimento administrativo para apura\u00e7\u00e3o do valor de mercado e, se for o caso, arbitrar a base de c\u00e1lculo; e (iii) o contribuinte tem direito \u00e0 instru\u00e7\u00e3o do processo, \u00e0 produ\u00e7\u00e3o de prova pericial e \u00e0 ampla defesa perante a autoridade fiscal, bem como \u00e0 subsequente impugna\u00e7\u00e3o judicial, se entender cab\u00edvel..\r\n\u00c0 luz do que rege o CTN e do entendimento do STJ (Tema 1.113), a Secretaria Municipal de Finan\u00e7as de Porto Murtinho/MS adota, cumulativamente, os seguintes crit\u00e9rios t\u00e9cnicos para compor a base de c\u00e1lculo do IT\u0412\u0406:\r\n1. Valor declarado na escritura/contrato presun\u00e7\u00e3o de veracidade; preservada a\r\n2. Laudo t\u00e9cnico de avalia\u00e7\u00e3o pericial quando apresentado pelas partes ou quando a autoridade fiscal entender necess\u00e1rio, \u00e9 admitido laudo assinado por engenheiro/arquitet o regularmente habilitado;\r\n3. Pesquisa de mercado e compara\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os - levantamento comparativo de vendas recentes de im\u00f3veis com caracter\u00edsticas an\u00e1logas na mesma localidade;\r\n4. Inspe\u00e7\u00e3o presencial e verifica\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel estado de conserva\u00e7\u00e3o, benfeitorias, onera\u00e7\u00f5es e demais peculiaridades que influenciam o valor de mercado.\r\nEstes crit\u00e9rios visam garantir que a composi\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo observe a singularidade de cada opera\u00e7\u00e3o de transmiss\u00e3o, em conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o e a jurisprud\u00eancia aplic\u00e1veis.\r\n\u00c9 de suma import\u00e2ncia destacar ainda que o Munic\u00edpio n\u00e3o usa \u00fanica f\u00f3rmula r\u00edgida para todas as transmiss\u00f5es, isso pois cada caso \u00e9 tratado em particular e, quando necess\u00e1rio, \u00e9 feita a instaura\u00e7\u00e3o de procedimento administrativo para apura\u00e7\u00e3o do valor real de mercado.\r\nAssim, quando a autoridade fiscal verifica ind\u00edcios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, \u00e9 instaurado procedimento administrativo formal (lan\u00e7amento por arbitramento, quando aplic\u00e1vel), com as seguintes garantias e fases m\u00ednimas: notifica\u00e7\u00e3o do contribuinte; possibilidade de apresenta\u00e7\u00e3o de documentos e de laudo t\u00e9cnico-probat\u00f3rio; realiza\u00e7\u00e3o de avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria administrativa; decis\u00e3o motivada; e comunica\u00e7\u00e3o do despacho final ao contribuinte, com as informa\u00e7\u00f5es sobre o direito de impugna\u00e7\u00e3o administrativa e, depois, judicial.\r\nEm caso de discord\u00e2ncia, o contribuinte poder\u00e1 comprovar o valor mediante prova pericial ou outros elementos de convic\u00e7\u00e3o admitidos pelo ordenamento.\r\nReafirmamos o compromisso com: (i) conduta t\u00e9cnica e motivada na forma\u00e7\u00e3o do lan\u00e7amento tribut\u00e1rio; (ii) disponibiliza\u00e7\u00e3o, em termos claros, dos crit\u00e9rios e procedimentos adotados; (iii) observ\u00e2ncia estrita do devido processo legal e do direito \u00e0 ampla defesa; e (iv) promo\u00e7\u00e3o de canais de orienta\u00e7\u00e3o pr\u00e9via ao contribuinte, incluindo possibilidade de apresenta\u00e7\u00e3o de laudos e manifesta\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas antes da conclus\u00e3o do lan\u00e7amento.\r\nAssim, s\u00e3o observadas pelo munic\u00edpio as seguintes quest\u00f5es com rela\u00e7\u00e3o ao IIBI:\r\n1. Aplica\u00e7\u00e3o do Tema 1.113 do STJ o Munic\u00edpio orienta sua atua\u00e7\u00e3o administrativa segundo os par\u00e2metros consolidados no recurso repetitivo do STJ, a saber: base de c\u00e1lculo valor do im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado; presun\u00e7\u00e3o de ao veracidade do valor declarado, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, veda\u00e7\u00e3o estabelecimento de pisos unilateralmente impositivos sem observ\u00e2ncia dos limites legais.\r\n2. Fundamento legal a atua\u00e7\u00e3o da Secretaria est\u00e1 ancorada no C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (arts. 35, 38 e 148, entre outros dispositivos), na doutrina e na jurisprud\u00eancia consolidada. \r\n 3. Transpar\u00eancia e acesso \u00e0 norma municipal exist\u00eancia de legisla\u00e7\u00e3o/regulamenta\u00e7\u00e3o municipal especifica sobre par\u00e2metros de avalia\u00e7\u00e3o utilizados, informamos que a Secretaria mant\u00e9m, no seu acervo t\u00e9cnico-administrativo, atos normativos, manuais e procedimentos internos que disciplinam rotinas de fiscaliza\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.\r\nSobre estas quest\u00f5es, caso ainda persistam d\u00favidas nos colocamo-nos \u00e0 inteira disposi\u00e7\u00e3o da Casa Legislativa para, em data e forma a serem acordadas, apresentar integralmente os fundamentos t\u00e9cnicos utilizados, bem como prestar esclarecimentos complementares em reuni\u00e3o t\u00e9cnica com assessoria jur\u00eddica e t\u00e9cnica do Legislativo, a fim de demonstrar na pratica como ocorrem as an\u00e1lises, caso entenda pertinente.\r\nSendo estas as informa\u00e7\u00f5es a serem prestadas neste momento, aproveitamos o ensejo para renovar protestos de estima e considera\u00e7\u00e3o.","arquivo":"http://sapl.portomurtinho.ms.leg.br/media/sapl/public/documentoacessorio/2025/2066/camscanner_27-11-2025_09.02_1.pdf","data_ultima_atualizacao":"2025-11-27T10:23:13.353862-03:00","materia":4083,"tipo":6}